Комбинированная ипотека в России стала возможной

В мае 2022 года появилась информация о комбинированной ипотеке — жители России могут брать льготную ипотеку вместе с обычной. Какие преимущества это даст для покупателей и как комбинированная ипотека будет работать? Расскажем в статье.

Новая возможность получения комбинированной ипотеки позволит получить кредит до 30 миллионов рублей в Московской и Ленинградской областей и до 15 млн — в остальных регионах страны. Постановление Правительства РФ разрешило покупателям жилой недвижимости в стране брать одновременно рыночную ипотеку на новостройку и льготную. Эксперты расскажут, какие преимущества это даст покупателям.

На весну этого года в рамках программы льготной ипотеки жителям доступна максимальная сумма в 12 млн рублей для людей с московской, питерской пропиской и жителей Московской, Ленинградской областей. Остальные регионы в рамках льготной ипотеки могли получить до 6 миллионов. Но 1 мая принесло сразу 2 позитивных новости: ставка по такой ипотеке снизилась до 9% годовых и Правительство разрешило комбинировать ипотечные кредиты. Что интересно, комбинировать можно не только ипотеку в рамках рыночной программы, но и ипотеки, субсидированные от компании-застройщика.

По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, Правительство приняла важное решение по снижению основной ставки и увеличению суммы кредита по программе льготной ипотеки до 30 млн рублей в столичных областях (15 млн в регионах). Он подчеркнул, что сумма льготного кредита не увеличится, но появится возможность сочетать с субсидированной ипотекой или кредитом по рыночной ставке.

Программа льготной ипотеки

Льготное кредитование по ипотечному кредиту открылось для жителей РФ весной 2020 года в апреле. За 2 года условия льготной ипотеки постоянно менялись, сначала ставка составляла 6,5% с максимальной суммой в 12 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, в 6 миллионов для остальных регионов. В июле прошлого года ключевая ставка увеличилась до 7% с уменьшением суммы кредита на 3 млн.

На фоне весенних событий 2020 года с большим увеличением ключевой ставки Центробанка до 20% Правительство решило внести изменения в программу, вернув первоначальный размер кредитования с увеличением ставки до 12%, но с 1 мая ставка стала 9%, срок действия такой программы — декабрь 2022 года.

Преимущества комбинированной ипотеки на примере

Новая система получения ипотеки открыла заемщикам больше возможностей для получения доступного жилья в столице и регионах. Увеличение максимальной суммы по ипотеке позволяет приобрести жилье большей площади, в более удобном районе и повышенного класса. По словам директора системы банковских рейтингов «Эксперт РА» Анатолия Перфильева, в новой ситуации кредитоваться по льготной ставке будут только 12 млн, взятых в ипотеку, разница будет кредитоваться в рамках рыночной или субсидированной ипотеки от компании-застройщика. Это позволит брать ипотеку на большую сумму, оставляя минимальный первоначальный взнос в 4 млн при покупке квартиры за 16 млн (в качестве примера).

По словам Перфильева, первоначальный взнос можно взять также под рыночную ставку, все зависит от требований конкретного банка по размеру взноса. Тогда процент по субсидированной ипотеке может быть ниже рыночной по превышению льготной ипотеки. Если до 1 мая клиент при недостатке средств до 4 млн брал потребительский кредит, сейчас ему могут включить недостающую сумму в один из взятых кредитов со ставкой ниже, чем в потребительском кредите но выше, чем по льготной. Это совершенно точно будет выгоднее, чем просто брать потребительский кредит на первый взнос.

Простой пример: семья хочет взять ипотеку в размере 15 млн рублей, приобретая квартиру в новостройке московского региона. Исходя и прошлых правил льготная ипотека такой семье была бы недоступна (ограничение в 12 млн). Но сейчас семья берет по льготной ипотеке 12 млн, остаток в размере 5 млн распределяется на рыночную или субсидированную ипотеку. При любом превышении суммы в 12 млн, сверх сумма рассчитывается каждый банком в отдельности — в примере 12 млн будут посчитаны по ставке в 9%, остальные 5 млн по ставке от 1 до 20% годовых у разных банков.

Еще пример: семья хочет взять квартиру за 30 млн, где первоначальный взнос составляет 6 млн — она не попадает под льготную ипотеку. Есть два застройщика, один имел субсидированную программу, второй — нет.

Первый застройщик раньше предложил бы такой семье увеличить размер первоначального взноса до 18 млн, а остаток 12 млн взять в рамках льготной программы под 9%, либо взять 24 млн остатка под 14% годовых. В новых условиях с 1 мая застройщик А поделит сумму в 30 млн пополам: первые 12 млн можно взять под льготные 9%, вторые 12 млн под 14% как раньше. Средняя ставка по ипотеке семьи из примера будет составлять менее 12%.

Второй застройщик предлагал из 30 млн снова увеличить первоначальный взнос и субсидированную ставку в 5% на остаток или взять 24 млн под 7% субсидированной ставки, с 1 мая застройщик Б предложит те же 24 млн по уменьшенной ставке в 6% без увеличения ПВ.

Благодаря новым условиям застройщики получают выбор. 1 вариант — вводить новую программу от Правительства РФ с максимальным размером ипотеки и ставкой выше собственной субсидированной ставки на 2-3%. 2 вариант — вводить плавающий процент по ставке, который зависит от суммы ипотеки или в целом оставить прежние условия со снижением надбавки к цене за субсидирование. Первый вариант гораздо более выгоден как застройщикам, так и покупателям

Схема работы комбинированной ипотеки

Условия сочетания льготной и рыночной ипотеки на словах понятны, но пока на деле неясно, как будет работать новая система. Есть вариант, при котором будет считаться средняя ставка по ипотеке, или банки будут оформлять на семью 2 кредита с единым предметом залога.

Скорее всего, клиент сможет выбрать максимальный размер ипотеки для регионов, а ставка будет рассчитываться как средневзвешенная по льготной сумме и остатку от нее (рыночной или субсидированной). Но до официальных комментариев со стороны Правительства говорит точно о схеме работы комбинированной ипотеки не стоит, возможно, будет масса нюансов. Анатолий Перфильев говорит, что стоит ожидать появление дополнительной комиссии за сочетание ипотечных кредитов, также он ждет увеличение размер штрафов и пени за просрочки.

Стоит отметить, что крупные банки РФ пока не комментируют работу новой системы ипотечного кредитования. Пресс-служба Сбербанка заявила, что они поддерживают решение правительства и готовят механизмы для реализации комбинированной ипотеки. ПСБ-Банк также положительно отнесся к новым изменениям, в пресс-службе заявили, что подобное решение поможет увеличить доступность жилья в регионах, у банков появится возможность выстроить более гибкую схему предложений по ипотечным кредитам, исходя из суммы ипотеки и платежеспособности заемщика.

В ВТБ отмечают, что они прорабатывают возможность скорого внедрение программы комбинированной ипотеки. «С внедрением новой системы ипотеки банки смогут выдавать кредиты по стандартным программам и с частью ставки, кредитованной субсидированием от застройщика. Это позволит улучшить доступности ипотечного кредитования на жилье в России и улучшить дополнительные продажи у девелоперов» — добавили в пресс-службе ВТБ.