Субсидированная ставка по ипотеке — финансирование, причины и минусы
Ранее мы рассказали, как работает ипотека по субсидированной ставке от 0,01%. Сегодня пользователи узнают, кто «оплачивает» настолько низкий процент, зачем это нужно девелоперу и в чем минусы этого кредита.
За счет кого финансируется настолько низкий процент по ипотеке? Ответ прост — субсидированную ставку платит застройщик, квартиру которого приобретает клиент. Используются собственные средства или займ у любого банка, с которым сотрудничает компания. На 1% снижения субсидируемой ставки приходится более 3% от стоимости выставляемой на продажу квартиры. По итогам договора с заемщиком девелопер выплачивает банкам от 20 до 40% дивидендов от цены на квартиру.
Стоит понимать, что ни один застройщик не будет работать в минус. Выплаты банкам легко покрываются как раз за счет увеличения стоимости недвижимости в момент заключения сделки с заемщиком. Субсидированная ставка — взаимовыгодное решение, которое в 2022 году пользуется огромным спросом среди россиян. Они получают выгодную ипотеку, но с удорожанием стоимости. Этот вариант лучше кредита с высокой ставкой, размер переплаты явно выше, чем разница между удорожанием квартиры и реальной ценой.
Зачем застройщику субсидированная ипотека?
Девелоперы и банки стали сотрудничать с 2016 года, уже тогда клиентам предлагали сниженную процентную ставку: 5-6% при действующих 10-12%. В то время акция распространялась исключительно на первые 2-3 года кредита. Однако популярность акция не получила — клиенты видели, как снижается ставка по ипотеке на фоне уменьшения ключевой ставки Центрального Банка РФ.
Первые попытки создать субсидированную ипотеку пришли во времена коронавируса, когда спрос на покупку жилья упал в несколько раз. Государство решило помочь застройщикам и предложило программу ипотечного кредитования с господдержкой. Это действительно помогло — рынок недвижимости в России достаточно быстро ожил и показал небольшой рост.
Вслед за пандемией в 2022 году появились другие проблемы внешнеполитического характера, которые сильно повлияли на рынок недвижимости в стране. Клиенты на фоне неопределенной ситуации стремились приобретать квартиры, резко вырос спрос на новостройки во многих регионах. Весна 2022 года ознаменовалась резким скачком цен и ставок по кредитам — покупательская способность на этом фоне начала резко падать.
Вторую волну помощи от государства застройщики ждать не стали, приняв собственные меры по созданию субсидированной ипотеки. По задумке девелоперов существенное уменьшение ставки по кредиту поспособствует росту спроса — они не прогадали. 40% всех сделок по ипотеке в 2022 году реализованы за счет субсидированной ставки, у застройщиков появилось больше инструментов для реализации проектов. Почти 90% от продаж в компаниях составляют ипотеки, девелоперам было критически важно привлечь как можно больше внимания. Клиенты быстрее принимают решение о сделке, видя минимальную переплату.
Какие преимущества у заемщика по субсидированной ипотеке?
В первые годы уменьшение суммы ежемесячного платежа поможет лучше спланировать бюджет, исходя из растущих затрат. Но важнее всего размер переплаты, который при субсидированной ставке явно меньше, чем при классическом кредите. Ипотеку под 0,1% досрочно погашать нет смысла, проценты уже заложены в стоимость квартиры, но это отличный вариант для тех, кто рассчитывает «растянуть» выплаты на весь срок из-за отсутствия финансовых возможностей.
Клиенты могут приобрести квартиру не ожидая продажи имеющейся, сейчас девелоперы предлагают отличные варианты новостроек со сроком сдачи через 1-2 года. Вырученные с продажи квартиры средства легко направить на ремонт и отделку будущего жилья, или на досрочное погашение ипотеки.
Специалисты считают, что для российских покупателей важнее всего — минимальный ежемесячный платеж, на него обращают внимание больше, чем на стоимость квартиры. Комфортная сумма выплат по ипотеке возможна за счет совместных программ девелоперов и государства. Разница в размере сумм за кредит отлично видна на примере:
При стоимости ипотеки в 5 000 000 рублей на 20 лет и реализации государственной поддержки по ставке в районе 7% ежемесячный платеж составит в районе 32-33 000 рублей. Уменьшение ставки по субсидированной ипотеке до 2% формирует платеж в размере 22-23 000 рублей.
В июне этого года количество сделок по субсидированной ставке превысило 89% — это рекорд за все время существования программы. Маркетинговым обманом такие данные назвать трудно.
Минусы субсидированной ипотеки
Из очевидного: застройщики пытаются быстрее продать квартиры в непопулярных ЖК с плохими условиями экологии или транспортной доступностью. Спрос на такое жилье низкий, минимальная ставка поможет привлечь больше потенциальных покупателей.
Второй минус — удорожание при покупке. Если клиент захочет продать квартиру в ближайшие 2-3 года, ее стоимость будет на 20% выше рыночной из-за особых условий при заключении договора. Искусственное завышение цен использовала в качестве аргумента против субсидированной ставки глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Она отметила, что подобные варианты подходят тем, кто хочет закрыть ипотеку досрочно, но для остальных клиентов низкая ставка в перспективе будет бременем.
У некоторых специалистов есть мнение, что субсидированная ипотека скоро приведет к перегреву рынка и росту квартир в среднем ценовом сегменте. Делать выводы о работе программы стоит уже в 2023 году.