Субсидированная ставка по ипотеке: маркетинговая уловка или реальная выгода?

О субсидированной ипотечной ставке открыто заговорили только в прошлом году. В 2022 этот вид кредита стали критиковать представители Центрального банка России. Они говорили о маркетинговых ходах от застройщиков и необходимости своевременного информирования покупателей обо всех особенностях субсидированной ставки. Сегодня мы расскажем, что представляет собой данный вид ипотечного кредитования, как он работает и насколько субсидия от государства выгоднее традиционной ставки по ипотеке.

Купить квартиру под 0,1% годовых — мечта большинства российских граждан. Минимальное удорожание стоимости недвижимости дает больше возможностей для семей, на бумаге предложение выглядит очень выгодным. Так ли это на самом деле?

Застройщикам предлагать квартиры по такой ставке без выгоды для себя нет смысла. Кредит под 0,1% годовых выдается с изначальным удорожанием квартиры и повышением минимального размера первоначального взноса. Специалисты подсчитали — стоимость недвижимости по субсидированной ипотеке на 10-40% выше классической ставки. Именно это стало причиной критики программы со стороны представителей Центрального Банка.

Выгода в предоставлении субсидированной ипотеки есть для обоих участников сделки: клиенты переплачивают в разы меньше и могут «растянуть» выплаты за квартиру, а застройщик привлекает больше внимания к своему проекту и быстрее продает объекты. Первоначальное удорожание стоимости жилья работает по такому принципу: застройщик часть комиссии за снижение ипотечной ставки перекладывает на покупателя за счет увеличения цены квартиры.

Насколько ипотечное кредитование — это «маркетинговая уловка»?

Мнение ЦБ о том, что застройщики вводят клиентов в заблуждение не совсем соответствует действительности. В реальности большинство покупателей сразу предупреждают о повышении цены, они осознают выгоду и приобретают жилье по ставке от 0,01 до 1%. Менеджеры застройщиков предоставляют полную информацию о сроках, условиях займа — никакого обмана нет.

В Центральном Банке РФ считают, что заемщик становится жертвой маркетинга, не осознавая масштабы переплаты и увеличивая долговую нагрузку. Субсидированная ипотека берется на долгий срок (20-30) лет, далеко не все заемщики в состоянии адекватно выплачивать суммы по кредиту. А предоставляющий ипотеку банк существенно снижает собственные риски за счет комиссии от компаний-застройщиков.

У будущих покупателей встает логичный вопрос: насколько выгодно приобретать недвижимость по субсидированной ставке? Попробуем разобраться.

Принцип работы субсидированной ипотеки до 1%

Минимально возможная ставка по ипотеке формируется после заключения договора между предоставляющим кредит банком и компанией-застройщиком жилого комплекса. Вместе они создают программу и открыто предлагают клиентам низкую процентную ставку. Минимальный процент по ипотеке дается либо на первые 1-3 года, либо на весь срок займа. Скидки предлагаются по стандартным программам и решениям с государственной поддержкой. В 2022 году более 40% сделок заключили именно по субсидированной ставке.

Использовать такой вид кредитования могут крупные и небольшие застройщики, часто они совмещаются с программами по льготной и семейной ипотекам с поддержкой от государства. Не все клиенты могут получать помощь, но могут приобрести квартиры по ставке существенно ниже, чем на рынке.

Пример работы субсидированной ставки в сравнении с классической ипотекой.

Цифры всегда проще воспринимать. Представим квартиру в Москве за 20 млн рублей. Сравним субсидированную ставку в 0,1% по ипотеке с удорожанием стоимости жилья на 20% и стандартную в 9% без увеличения цены.

В первом варианте за 20 лет клиент выплатит банку 25 млн за счет удорожания и еще 400 000 рублей с процентов. Разница между стоимостью недвижимости и выплаченной общей суммой составит 5,4 млн. В втором случае переплата за квартиру стоимостью 20 млн рублей будет более 23 млн. Разница вполне очевидна.

Даже несмотря на увеличенный первоначальный взнос субсидированная ипотека с точки зрения переплат явно выгоднее любой ставки выше 3-4% по классической схеме. В стандартной ситуации заемщик огромные суммы тратит на погашение процентов, на оплату самого кредита идут минимальные суммы. Субсидированный вариант очень напоминает рассрочку с первоначальным удорожанием, переплата и общая нагрузка на покупателя в разы меньше.

Варианты субсидированной ставки

Субсидирование всего срока ипотеки

Наиболее подходящий вариант для тех, кто не планирует досрочно погашать ипотеку. Снижение ставки на весь срок выплат позволяет уменьшить расходы на переплату и сократить ежемесячные выплаты.

Субсидирование на первые 2 года

Отличный вариант для заемщиков, которые не могут активно выплачивать кредит в первые 1-2 года. Часто семьи берут квартиры в ЖК со сроком сдачи в ближайший год, пока дом сдается, они арендуют пространство. Этот вариант поможет снизить финансовую нагрузку до момента переезда в собственное жилье.

Субсидирование с отсрочкой

Кредитование с отсрочкой долга также уменьшает размер выплат на первое время. При этом собственнику предоставляется отсрочка платежа по основному долгу, первое время он платит по кредиту минимальные суммы. Данный вариант подходит тем, кто ожидает получить прибыль от продажи недвижимости или другие дивиденды в течение 1-3 лет.

Субсидирование с государственной поддержкой

Программа господдержки предполагает увеличение максимальной суммы ипотечного кредитования. Для Москвы, Санкт-Петербурга и «столичных» областей сумма увеличивается до 30 млн рублей, до 15 млн в других регионах России. Кредит выдается при сохранении ставки в рамках льготной ипотеки, при этом от государства выделяется максимум 12 млн в Москве, Санкт-Петербурге и областях, 6 млн в других регионах. Остаток средств субсидируется банками.

В 2022 году на выделение господдержки первым отреагировал Сбербанк, как и положено одному из крупнейших банков страны. Они предложили снизить ставку по льготному кредитованию до 12% и ниже. По словам представителя «ДомКлик»не все жители понимают потенциальные риски субсидированной ипотеки от застройщиков. Большую опасность для банков представляет медленное погашение таких ипотек, в классическом варианте люди берут кредиты на 15-20 лет, но выплачивают раньше (за 4-5 лет). Однако в случае с ипотекой по минимально возможной ставке заемщики не спешат погашать задолженность по причине отсутствия процентов.

При подобной ситуации у банка через пару лет обнаруживается «дыра» в отчете о прибыли. Потому что ожидаемая сумма выплат от заемщиков становится меньше за счет медленных выплат по субсидированной ипотечной ставке. СБЕР стал закладывать эти риски в совместные программы нового жилья с компаниями-застройщиками. Однако у менее крупных банков такой возможности часто нет — появляются риски, которые могут привести к ухудшению их состояния.